高層マンション　タワーマンション　賃貸・分譲

マンション分譲大手（３位くらいだと思います）の日本綜合地所は、管理職に特別手当を支給するそうです。

理由は「飲み会は社員同士のコミュニケーションの円滑化にとって大切な手段だから。」とのことです。

うん、確かにその通りかもしれません。自腹では、ちょっとつらいですからね〜。

さて、この日本綜合地所なる会社は、かなりユニークな制度をもうけていまして、例えば、一定の条件を満たすマンション購入顧客に子供が生まれた場合にお祝い金を出したり、3人目以降の子供が生まれた社員に学費などを支給する子育て支援策、小学校就学前の子供を持つ母親に月5万円の手当支給、男性社員に最長2週間の有給の育児休業取得を義務づけ等の対策を行うなど、少子化対策に力を入れています。

また、社員の健康維持を目的とし全社員を対象とし、2005年7月に禁煙を実施して、宣言した社員喫煙者に対して、禁煙支援として一律10万円の支援金を支給することにしました。

この結果、２９２名の全社員の中110名の喫煙者全員が禁煙することとなった。また、従来から非喫煙者だった社員にも協力金として10万円が支給されたとのことです。

そして、今回、管理職を対象に部下との会食や冠婚葬祭の費用としての部下手当を導入に至ったわけです。金額は、部下の数に応じて月額10万円から30万円になるそうです。

こんな会社のマンション、ちょっと検討してみたくなりますよね。

横浜駅東口に再開発高層「ファーストプレイス横浜」ビルが完成しました。これでMM21の高層マンション群へのアクセスが格段に向上する予定です。

1月30日に、神奈川県の横浜駅東口の高島2丁目地区に、高さ約140メートル、地下2階地上36階複合再開発ビル「ファーストプレイス横浜」が開業しました。

この「ファーストプレイス横浜」は、延べ床面積約58,000平方メートルで、1・2階に「文化堂 横浜高島店」（スーパーマーケット）や「ローソン」（コンビニ）、「10円饅頭 小饅寿本舗」(まんじゅう)、「コトブキヤ酒店」（創作料理）、「ピエス」（カフェ）などの商業店舗が入居し、2〜6階にはオフィスや医療施設、保育園のほか、が入ります。

そして、7階より上はタワーマンションとなっており、総戸数は385戸となっています。

この高島2丁目地区は、依然は木造建築が密集する古い市街地でしたが、1992年に、準備組合が発足し、今般高層ビル「ファーストプレイス横浜」の完成のはこびとなったわけです。

さらに、ＭＭ２１地区の超高層マンションをご検討の方に朗報となるのは、この同ビル内に、横浜駅東口とみなとみらい21地区方面をつなぐ歩行者デッキ（ペデストリアンデッキ）が設けられる予定であることです。

今は横浜駅東口からのアクセスがちょっと悪いＭＭ２１地区ですが、この歩行者デッキに加えて、国道1号線をまたぎ、みなとみらい地区に2010年春頃にオープン予定のセガの総合エンターテインメント施設を結ぶ「高島二丁目歩道橋（仮）」（来春完成予定）と横浜駅東口方面を結ぶ「万里歩道橋（仮）」（2009年春完成予定）と連結して、ＭＭ２１地区と横浜駅間のアクセスが飛躍的に向上されることになります。

高層タワーマンションに限らず、マンションの遮音性能を左右するのがサッシです。　そう、窓のサッシですね。

窓ガラスが厚いほど遮音性能は上がりますが、窓枠とガラスの間がスカスカでは、そこから音が漏れてしまいますので、サッシとガラスの間をなるだけ密閉した防音サッシが望ましいわけです。

私の所有するマンションで、都内の環八に面した物件があります。

さぞ車の騒音が高くて．．．と思いがちですが、実は私の所有ユニットは環八の反対側にあることと、防音2重サッシになっているので、極めて静かです。　窓を閉めてしまえば、騒音は殆ど気にならないくらいです。

地図だけで、判断してはだめです。　地図だけで判断すると、この物件は騒音が高いとしか思えませんからね。

ぜひ、現場でチェックしたい項目です。　ベランダの窓を閉めてみれば簡単に判ります。

前回はマンションの上下階の遮音性能のお話をしましたが、今回はマンションの隣の世帯との遮音性能に関してお話します。

いわゆる、「生活音」というこの騒音もかなり気になりますし、トラブルの素ですね。

このマンションの生活音を左右するのは、むろん壁（戸境壁とも言います）の厚さです。

前回Ｌによる等級を解説しましたが、戸境壁の遮音性能はＤで表示されます。

隣の世帯のＴＶの音がどの程度聞こえるかによってＤ等級を表すとすると、次のように成ります。

Ｄ−３５　良くきこえる
Ｄ−４０　小さくきこえる
Ｄ−４５　ほとんど聞こえない
Ｄ−５０　普通は聞こえない
Ｄ−５５　全く聞こえない
Ｄ−６０　全く聞こえない　（ピアノの音も殆ど聞こえません）

ただし、Ｄ等級はマンションのカタログなどに表示していない場合があります。

目安として壁圧が１５ｃｍならＤ−５５程度を確保できるとされていますので、これをチェックしたいところですね。

まあ、最近ではマンションの壁圧は２０ｃｍくらいが普通ですから、これを大きく下回るような物件は要注意だと思われます。

高層マンションに限らず、マンションの場合気に付けたいのは上下階の音の問題です。

この遮音性能を左右する要素の一つがコンクリート製の板（スラブと呼びます）の厚さです。　尚、スラブと言うのは英語で「厚さのある板」の総称で、鉄製の板もスラブと呼びます。

無論、同じ厚さのスラブでもその広さ、つまり面積が大きくなるろ遮音性能は低下してきます。

と言うことで、スラブの面積と厚さから割り出したのが「遮音等級」です。　

Ｌ−５０，Ｌ−６０とかの数字がマンションのカタログに書いてありますよね、あれです。

Ｌ−４５：聞こえるがきにならない
Ｌ−５０：ほとんどきにならない
Ｌ−５５：少しきになる
Ｌ−６０：ややきになる
Ｌ−６５：かなり気になる

となっています。

Ｌ−ではなく、ＨＬ−、ＬＬ−と言うのもあります。

ＨはHeavy(ヘビー)の意味で、ドスンと言う感じの重い衝撃音に対する遮音性を表す場合にＨが頭について、ＨＬ−となります。

ＬはLight（ライト）の意味で、カーンと言う感じの軽い衝撃音に対する遮音性を表す場合にＬが頭について、ＬＬ−となります。

上下階での音の問題は居住者間のトラブルの素になりがちです。

ぜひマンション選択時の遮音性をチェックは欠かせませんね〜。

「賃貸と分譲」どちらがコスト的に得か？


分譲の場合、数千万円のローンを払い終わった時点で、その残存価格が５００万円だったり、１０００万円だったりするわけで、数字の上ではこの差は大きいです。

しかし、たとえ残存価格は５００万円でも、いや２００万円でも、ひとつ大切なのは「自分の住む場所がある」ということではないでしょうか。

「数千万円のローンを払い終わった時点」では、かなり歳をとって「高齢者」になっている可能性が大です。

賃貸で恐いのは、「高齢になるとマンションを貸してくれない場合がある。」ことです。

日本は、残念ながら高齢者に冷たい社会になっていますからね。

高齢者になっても自分のマンションがあれば、とりあえず管理費・修繕積み立て金だけで住居を確保できます。

この意味で、「分譲と賃貸」の比較では、分譲がかなり有利でしょう。

「賃貸と分譲」どちらがコスト的に得か？

この問いに答える為には、「マンションの残存価格」が大きな要素になります。

「残存価格を決める要素」＝「マンションの良し悪し」そのものですから、これに関しては、地盤から始まって、無数の要素がありますので、別途書いていきたいと思いますが、ここでちょっと一言だけ。

私の知り合いで、東京の広尾の高級マンションを所有している人がいます。

（お金持ちです、うらやましいです、ハイ。）

この方、確か２５年ほど前に、１億円ほどで買ったのですが、なんと今でも１億円以上で売れるそうです。

理由は、この場合はほとんど「立地」ですよね。

「広尾」ですもの、なにしろ。

しかも、駅近なんです。　地下鉄日比谷線の広尾駅から徒歩５分程です。

都心で、緑が多くて、駅近、これは「鬼に金棒」ですよね。

無論、高級マンションでしたから、施工も一流ですので、それも要素ではありますが。

まあ、１億円のマンションをポンと替えるなら苦労は無いわけですけどね、一般的にも「駅近」はマンション選びの一番大切な要素と言えるでしょう。

古くなっても、すこしうるさくても、オフィスとしての需要もありますからね、駅に近いと。

強いです、「駅近」は。

さて、前回お話した、ローン総額つまりローン金利の超簡単計算方法です。

マンションを見に行ったときに、マンションの営業マンにローン総額を聞くと、その場で答えてくれます。

でも、自宅などでチラシとかインターネット情報を基にマンション購入を検討する時に困るのがこのローン総額の計算方法ですよね。

まあ、ローン総額の計算、つまりは金利の計算なのですが、これを厳密に計算するとなると、ちょっと大変です。

でも、私たちが知りたい概算金額を求めるのは簡単です。

というわけで、私は次のように計算しています。


ローン総額＝ローン元金＋（ローン元金ｘローン金利ｘローン年数ｘ０．５ｘ１．１２）

これだけです。

かんたんでしょ？

私の独自の計算方法ですが、概算を求めるのにはとても便利です。

仮に、３０００万円を年利３％で３０年間借りた場合を計算すると：

上の式から：

３０００＋（３０００Ｘ０．０３Ｘ３０Ｘ０．５Ｘ１．１２）＝４５１２（万円）となります。

ぜひ、ご利用下さい。

次回は、マンションの残存価格に関する私の意見をお話します。

超高層タワーマンションに限った話ではないのですが、賃貸と分譲ではどちらがベターかというのはちょっと考えてしまうポイントですよね。

まずは、３０年間住む場合のコスト面だけで「賃貸と分譲」考えてみました。


Ａ．マンションを購入した場合

マンション価格：３０００万円

頭金なし

ローン金利：年率３％

３０年ローンの前提だと、３０年間の金利は約１４００万円（この計算方法は次回に説明します。）

従って、返済総額は４４００万円

維持・管理・固定資産税の費用が２.５万円×１２ヶ月×３０年＝９００万円

３０年後の残存価値は６００万円くらいとします。

以上の前提で、３０年間の居住にかかるコストは、４４００＋９００−６００

＝４７００万円



Ｂ．賃貸マンションの場合

賃料が月９万円の前提だと、３０年間の居住にかかるコストは；

９万円×１２ヶ月×３０年＋２年に一度の更新料（９Ｘ１４）＝3240＋１２６＝３366

従って、３０年間の居住にかかるコストは、約３400万円

と言うことで、この場合は賃貸と分譲の比較では賃貸の方が、約１3００万円お得と言うことに成ります。


賃料が月１５万円の前提だと；

１５万円×１２ヶ月×３０年＋２年に一度の更新料（１５Ｘ１４）＝５４００＋２１０＝５６１０

と、約５６００万円となりますから、賃貸と分譲の比較では分譲の方が９００万円お得となりますので、それぞれの場合によって大幅に変わってきます。

また、残存価格によっても違ってきますが、「残存価格を決める要素」＝「マンションの良し悪し」そのものですから、これに関しては別途書きたいと思います。

それから、ローンの金額を割り出す方法が、分かりにくい方法かもしれませんが、私独自の方法がありますので、これは次回で説明します。

超高層タワーマンションに住むことを考える時に、地震とならんで恐いのが火災ですね。

「タワーリングインフェルノ」と言う、超高層タワーマンションではなく超高層ビルの火災を描いた映画がありましたが、あの映画などを観てしまうと、超高層タワーマンションに住むのがちょっと恐くなる人もいると思います。

ただ、超高層タワーマンションの建築基準は当然こんな火災を想定しているため極めて厳しく設定されていまして、２４時間体制の防災センターの設置、スプリンクラー、防災区画の設置、非常用エレベータなど、きめ細かく定められています。

ですから、むろん１００％安全と言うのはありえないですが、かなり安全性は高いといえるでしょう。

ただ、安全はお金がかかるのが常です。

初期費用つまり物件の価格及び、管理費、修繕維持費などが高くなる傾向は否めないですから、このあたりを事前にチェックしておくことは必要だと思います。

それから、火災の場合の避難経路も事前にチェックして頭においておく事も大切です。